Działka pod budowę hali stalowej – co trzeba wiedzieć przed kupnem?

Kupno działki budowlanej pod budowę hali stalowej wiąże się z dużym wydatkiem, a co za tym idzie ryzykiem inwestycyjnym. Poniżej przedstawiamy kilka podstawowych kwestii, na które trzeba zwrócić uwagę przy kupnie działki pod budowę hali.

Poznaj Uwarunkowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Przed zakupem działki koniecznie należy zapoznać się z zapisami MPZP. Wypis z wyrysem z MPZP uzyskamy w odpowiednim urzędzie, nawet jeśli nie jesteś właścicielem działki. Warto w tym miejscu wspomóc się projektantem, który przeanalizuje zapisy planu i wskaże nam zagrożenia. MPZP, między innymi, narzuca dopuszczalną funkcję budynku, stopień zabudowy, linię zabudowy i wiele innych warunków mogących znacząco wpłynąć na naszą inwestycję.

Co, jeśli działka nie jest objęta MPZP?

W takim przypadku konieczne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Nie warto kupować działki, nie mając pewności, czy będzie nam wolno wybudować halę o konkretnym przeznaczeniu. Decyzja o WZ może zostać wydana osobie, która nie jest właścicielem gruntu. Można także złożyć kilka wniosków na budowę różnych obiektów o różnym przeznaczeniu. Niestety, aby ją uzyskać, należy przedłożyć bardzo konkretne parametry przewidywanego budynku, co w konsekwencji prowadzi do konieczności przygotowania gotowej, rozbudowanej koncepcji. W tym przypadku zalecany jest kontakt z projektantem, który pomoże w tej kwestii. Uzyskanie decyzji o WZ wymaga cierpliwości. Czasami urząd wydaje WZ nawet w okresie 6 miesięcy i więcej. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej szczegółów dotyczących dokumentacji niezbędnej do budowy hali stalowej zapoznaj się z naszym artykułem: Dokumentacja hali stalowej — jak przygotować się do budowy?

Sprawdź podłoże gruntowe

Przed zakupem działki warto wykonać badania geologiczne gruntu. Jest to spory wydatek, ale jeśli planujemy budowę i tak jest on konieczny. Poniesienie tego wydatku na tym etapie niweluje ryzyko dodatkowych kosztów w przypadku występowania gruntów słabonośnych. Niestety bardzo często spotykamy się z sytuacją, gdy działka pokryta jest warstwą gruntów nasypowych, nienadających się do posadowienia, lub gruntów rodzimych, słabonośnych. W takich przypadkach wydatek na fundamenty może wzrosnąć nawet kilkukrotnie, a koszt całej inwestycji nawet o 50%.

Badania gruntowe dadzą nam też pogląd, na jakiej głębokości znajduje się woda gruntowa, co znacząco wpływa na późniejsze koszty inwestycji. Aby ustalić ilość i rozmieszczenie odwiertów, warto skorzystać z opinii projektantów – architekta i konstruktora. W przypadku gruntów o standardowych parametrach nośności wycenę błyskawiczną możesz uzyskać korzystając z naszego unikalnego kalkulatora budowy hali.

Zweryfikuj stan uzbrojenie terenu

By uzyskać informacje o uzbrojeniu terenu, zazwyczaj wystarczy wyciągnięcie mapy zasadniczej z nakładką z uzbrojeniem w wydziale geodezji miejscowego urzędu. Oprócz samej lokalizacji sieci, można złożyć wnioski do gestorów z pytaniem, czy uzyskamy odpowiednie media: energię elektryczną, gaz, kanalizację sanitarną, kanalizację deszczową i wodę.

W przypadku wody należy także zwrócić uwagę, czy w pobliżu znajduje się hydrant. Prawo nakłada obowiązek umiejscowienia hydrantu w odległości min. 80 m od budynku. Jeśli go nie ma, z pewnością będziemy musieli go wykonać. Nie byłoby w tym nic strasznego, gdyby nie fakt, że musi on posiadać wydajność min. 10 l/s, co jest możliwe zazwyczaj na wodociągu o średnicy powyżej DN90. Może się okazać, że miejscowy wodociąg nie ma takich możliwości, co w konsekwencji doprowadzi do konieczności budowy bardzo drogich zbiorników przeciwpożarowych.

Brak możliwości wpięcia się do kanalizacji generuje z kolei duże koszty zabudowy zbiorników na nieczystość – zarówno sanitarnych, jak i deszczowych. Realizując inwestycję, niejednokrotnie zachodzi konieczność budowy przyłączy przez działki stanowiące cudzą własność. Warto już wcześniej ustalić, czy będzie to możliwe.

Zmierz odległości od granicy

Podstawowe przepisy budowlane regulują odległość budowanego obiektu od granicy, jako 3 m w przypadku elewacji bez otworów okiennych lub drzwiowych i 4 m dla elewacji z otworami. Ponadto, przepisy przeciwpożarowe regulują odległość pomiędzy budynkami. Jest ona uzależniona od obciążenia ogniowego obu budynków. Oznacza to, że jeśli na działce sąsiedniej znajduje się budynek o dużym obciążeniu ogniowym, może to wymusić na nas budowę w znacznie większej odległości niż wspomniane wyżej odległości.

Warto jeszcze pamiętać, że jeśli działka sąsiednia jest niezabudowana, również musimy liczyć się ze zwiększeniem odległości od granicy od 7,5 do nawet 15m. Istnieje możliwość budowy bliżej, niż mówią o tym przepisy p.poż., lecz wymaga to dodatkowych zabezpieczeń budynku (ściana oddzielenia pożarowego, częściowe zabezpieczenie konstrukcji dachu i ścian poprzecznych). Od strony drogi ograniczenie może także stanowić MPZP, który narzuca linię zabudowy.

Przeanalizuj możliwość budowy zjazdu z drogi publicznej

Działki na sprzedaż często nie posiadają zjazdu na drogę publiczną. Wbrew pozorom jego budowa może stanowić duże utrudnienie. Przepisy w tym aspekcie są dość rygorystyczne, a sam projekt zjazdu wymaga uzgodnienia szczegółów z zarządcą drogi. Koniecznie w tym względzie trzeba zaczerpnąć opinii projektanta, który przeanalizuje możliwości budowy zjazdu, a także jego możliwej wielkości.

Uwarunkowania prawne zakupu działki pod budowę hali

Artykuł nie porusza aspektu prawnego zakupu działki. W tej kwestii z pewnością pomoże notariusz, który wskaże konieczne dokumenty i sprawdzi stan prawny nieruchomości. Wszystkie powyższe porady nie są obowiązkiem kupującego, a jedynie wskazówką, na co należy zwrócić uwagę przy kupnie działki pod budowę hali, by nie „wdepnąć na minę”. Mając nadzieję na przydatność powyższych uwag, zapraszam do współpracy z nami już na etapie zakupu działki.

Opracowanie przygotował mgr inż. Michał Żaliński, Prezes Zarządu.