Jakie dokumenty są potrzebne na poszczególnych etapach projektu budowlanego? Przewodnik dla inwestora

Rozpoczęcie prac projektowych to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie budowy. Dobrze przygotowany inwestor to inwestor spokojny — świadomy kolejnych kroków i dokumentów, które będą potrzebne.

W firmie Konspekt dokładamy wszelkich starań, aby maksymalnie uprościć proces inwestycyjny. Po udzieleniu odpowiedniego upoważnienia możemy w większości przypadków reprezentować inwestora w urzędach i instytucjach, prowadząc sprawy formalne w jego imieniu. Dzięki temu znacznie odciążamy naszych Klientów.

Mimo to pierwszy etap projektowania wymaga również zaangażowania inwestora — zwłaszcza podczas zbierania podstawowych informacji o planowanej inwestycji. Naszym celem na początku współpracy jest jak najlepsze poznanie oczekiwań oraz zebranie niezbędnych danych do stworzenia koncepcji architektonicznej.

W niniejszym przewodniku przedstawiamy, jakie dokumenty są potrzebne na poszczególnych etapach procesu projektowego — od pierwszych analiz po kompletne projekty wykonawcze.

Zakres dokumentacji na poszczególnych etapach projektowych

Przeważającą większość dokumentów i uzgodnień pozyskujemy we własnym zakresie, reprezentując inwestora w procedurach administracyjnych i technicznych. Dzięki temu formalności po stronie inwestora zostały ograniczone do absolutnego minimum.

Na początku współpracy prosimy inwestora o przekazanie podstawowych danych formalnych, takich jak:

• dane właściciela nieruchomości (imię i nazwisko lub nazwa firmy, adres, NIP w przypadku firmy),
• wypis z rejestru gruntów dla działki inwestycyjnej (lub pomoc w jego pozyskaniu),
• numer księgi wieczystej lub kopię aktu notarialnego nabycia działki.

1. Analiza możliwości zabudowy działki

Nie każdy teren pozwala na pełną swobodę realizacyjną — działki o bardzo dobrych warunkach zabudowy są dziś rzadkością. Większość działek wymaga szczegółowej analizy pod kątem przepisów, warunków technicznych oraz ograniczeń lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego. Wstępna analiza możliwości zabudowy działki pozwala uniknąć problemów na późniejszych etapach inwestycji i już na początku określić realne możliwości budowy oraz całkowity koszt realizacji inwestycji.

Kluczowe dokumenty na tym etapie to:

• Mapa zasadnicza — najtańszy sposób na wstępną analizę warunków na działce.
• Mapa do celów projektowych — opracowanie wykonywane przez geodetę, niezbędne do wykonania projektu budowlanego.

Jeśli jako inwestor dopiero rozważasz zakup działki lub chcesz wstępnie ocenić jej potencjał, mapa zasadnicza będzie wystarczająca. Natomiast jeśli decyzja o budowie została już podjęta, rekomendujemy zamówienie mapy do celów projektowych — dokumentu urzędowego, który stanowi podstawę projektu budowlanego. Mapa do celów projektowych pozwala bezpiecznie opracowywać koncepcję architektoniczną eliminując ryzyko błędów i niezgodności, jakie mogą wystąpić przy wykorzystaniu mapy zasadniczej – która w przeciwieństwie do mapy do celów projektowych nie uwzględnia pomiarów geodezyjnych terenu inwestycyjnego.

Jak architekt wykorzystuje mapę do przygotowania analizy możliwości zabudowy?

Po otrzymaniu mapy architekt rozpoczyna analizę zabudowy:

• Pobiera i analizuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
• Sprawdza wymagania dotyczące odległości od granic działki, linii zabudowy, dróg publicznych oraz sąsiednich nieruchomości.
• Weryfikuje konieczność zastosowania ścian oddzielenia przeciwpożarowego, określając ich lokalizację, długość oraz wymagane powierzchnie stref pożarowych.
• Wstępnie ocenia dostęp do mediów oraz możliwości techniczne podłączenia budynku do sieci infrastruktury.
• Na elektronicznej wersji mapy wprowadza koncepcję lokalizacyjną budynku, wyznaczając jego wstępne położenie i gabaryty.

Dzięki temu już na tym wczesnym etapie możemy przewidzieć potencjalne ograniczenia lub dodatkowe wymagania, które mogą wpływać na zakres, koszt i czas realizacji inwestycji.
Takie podejście pozwala także uniknąć kosztownych zmian w późniejszych fazach projektu.

2. Koncepcja architektoniczna

Po zebraniu wszystkich niezbędnych informacji oraz uzyskaniu mapy do celów projektowych przechodzimy do opracowania koncepcji architektonicznej inwestycji.
Na tym etapie projektowania opieramy się już na precyzyjnych danych geodezyjnych i określonych uwarunkowaniach prawnych, co pozwala stworzyć realną i bezpieczną podstawę do dalszych prac projektowych.

Projekt koncepcyjny zawiera:

• uproszczone zagospodarowanie terenu — w tym lokalizację budynku, wjazdów, parkingów, placów manewrowych i utwardzeń z kostki lub innego materiału,
• rzuty wszystkich kondygnacji budynku,
• przekroje charakterystyczne przez obiekt,
• widoki elewacji wraz z propozycją kolorystyki i podstawowych materiałów wykończeniowych,
• uproszczoną wizualizację obiektu,
• analizę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy,
• analizę warunków technicznych i przepisów przeciwpożarowych, w tym określenie wymaganych ścian oddzielenia przeciwpożarowego, ich długości oraz powierzchni stref pożarowych.

Jeśli analiza możliwości zabudowy działki nie była wykonywana wcześniej jako osobne zlecenie, jej zakres jest integralną częścią opracowania koncepcji.
W praktyce oznacza to, że w ramach projektu koncepcyjnego:

• analizujemy zapisy planu miejscowego lub decyzji WZ,
• weryfikujemy ograniczenia techniczne wynikające z przepisów,
• ustalamy podstawowe parametry budynku, takie jak dopuszczalna wysokość, powierzchnia zabudowy, odległości od granic oraz zasady obsługi komunikacyjnej i dostępności mediów.

Dzięki przygotowaniu kompletnej koncepcji inwestor otrzymuje nie tylko wizję swojego przyszłego obiektu, ale także pewność, że projekt będzie możliwy do realizacji w istniejących uwarunkowaniach formalno-prawnych.

Sprawdź inne nasze koncepcje na: Projektowanie hali na miarę czasu, czyli jak powinna wyglądać koncepcja budowy hali?

3. Projekt architektoniczno-budowlany (PAB)   

Po zatwierdzeniu koncepcji prosimy inwestora o jej oficjalne podpisanie i świadome zaakceptowanie. Na tym etapie projekt staje się podstawą do dalszych, bardziej szczegółowych opracowań: przekazujemy go do pracy konstruktorom, instalatorom oraz specjalistom branżowym, którzy przygotowują szczegółowe rozwiązania techniczne.
Dzięki temu wszystkie elementy konstrukcyjne, instalacyjne oraz architektoniczne są już od samego początku projektowane w sposób skoordynowany i wolny od kolizji, co zapewnia wysoką jakość i bezpieczeństwo realizacji.

Podpisanie koncepcji jest istotnym momentem, ponieważ każda późniejsza zmiana — nawet niewielka — może wymagać głębokich przeróbek w projekcie, obejmujących wiele branż jednocześnie. Zmiany te często dotyczą nie tylko architektury, ale również konstrukcji, układów instalacyjnych, a nawet podstawowych parametrów budynku, co wiąże się z dodatkowymi nakładami pracy oraz możliwymi kosztami dodatkowymi.

Projekt architektoniczno-budowlany składa się z dwóch głównych części:

• Projekt zagospodarowania terenu (PZT) — pokazujący usytuowanie budynku, układ dróg, dojść, parkingów, miejsc manewrowych oraz zieleni.
• Projekt architektoniczno-budowlany budynku (PAB) — obejmujący bryłę, układ funkcjonalny, podstawowe rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe, a także analizę charakterystyki energetycznej.

Na tym etapie przygotowujemy również:

• uzgodnienia branżowe (prąd, woda, kanalizacja, ogrzewanie),
• uzgodnienia z rzeczoznawcami, takimi jak specjalista ds. ochrony przeciwpożarowej (PPOŻ) oraz sanepid (jeśli są wymagane w przypadku danego obiektu),
• analizę energetyczną obiektu, zgodnie z obowiązującymi normami.
  W przypadku gdy inwestycja tego wymaga, uwzględniamy także decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Kompletny projekt PAB zawiera wszystkie niezbędne elementy formalne i techniczne wymagane do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Kluczowe dokumenty wymagane na etapie PAB:

• pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora w urzędach (jeśli zostało udzielone),
• wypis z rejestru gruntów dla działki inwestycyjnej,
• geologiczne badanie gruntu (opinia geotechniczna),
• oświadczenie o dostępie działki do drogi publicznej wydane przez zarządcę drogi,
• warunki techniczne przyłączenia mediów (prąd, woda, kanalizacja),
• umowy z dostawcami mediów (jeśli wymagane przez urząd),
• zaświadczenie o braku możliwości przyłączenia do kanalizacji (jeśli konieczne),
• uzgodnienia przekładek lub decyzje o likwidacji istniejących sieci w przypadku kolizji infrastrukturalnych.

Dzięki temu inwestor otrzymuje gotowy pakiet dokumentacji pozwalający sprawnie przejść procedurę administracyjną i rozpocząć realizację inwestycji.

4. Projekt techniczny (PT)

Projekt techniczny (PT) jest szczegółowym rozwinięciem projektu budowlanego i stanowi podstawę do realizacji inwestycji na budowie. W firmie Konspekt projekt techniczny opracowujemy równolegle z procedurą uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dzięki temu, już po uzyskaniu prawomocnej decyzji administracyjnej inwestor może niemal natychmiast rozpocząć prace budowlane — bez zbędnej zwłoki związanej z oczekiwaniem na dodatkowe opracowania.

Zakres projektu technicznego obejmuje:

• opis techniczny obejmujący: rozwiązania konstrukcyjne, materiałowe, instalacyjne i technologiczne zastosowane w obiekcie,
• część architektoniczną — rozwinięcie rozwiązań funkcjonalnych i materiałowych budynku w oparciu o zatwierdzoną koncepcję,
• część konstrukcyjną — w tym schematy statyczne, podstawowe obliczenia konstrukcji i przyjęte rozwiązania materiałowe,
• części instalacyjne — opis techniczny i schematy instalacji: wewnętrznych sanitarnych (wodociągowych, kanalizacyjnych, grzewczych, wentylacyjnych) oraz elektrycznych,
• charakterystykę energetyczną obiektu — opracowaną zgodnie z aktualnymi wymaganiami w zakresie efektywności energetycznej,
• informację o bezpieczeństwie i ochronie zdrowia (BIOZ) — dla obiektów, które tego wymagają,
• wymagane opinie, uzgodnienia i dokumenty wynikające z przepisów odrębnych.

Projekt techniczny nie zawiera zestawień materiałowych ani szczegółowych detali wykonawczych — te opracowywane są dopiero w ramach projektu wykonawczego (PW), który jest dokumentacją dodatkową i opcjonalną, przygotowywaną w zależności od potrzeb inwestora.

Dzięki opracowaniu projektu technicznego równolegle z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę, inwestor może niemal natychmiast przystąpić do rozpoczęcia prac budowlanych po otrzymaniu prawomocnej decyzji.

5. Projekt wykonawczy (PW)

Projekt wykonawczy jest opracowaniem dodatkowym i nie jest obowiązkowy do realizacji inwestycji. W praktyce wiele branż wykonuje prace bezpośrednio na podstawie projektu technicznego (PT) — zwłaszcza instalatorzy wodno-kanalizacyjni, elektryczni czy wentylacyjni.
Wystarczają im schematy, rozwiązania materiałowe i podstawowe wytyczne zawarte w projekcie technicznym.

Wyjątkiem są projekty konstrukcji, gdzie wykonanie dokumentacji wykonawczej jest niezbędne.
W przypadku konstrukcji stalowych lub żelbetowych projekt wykonawczy zawiera wszystkie kluczowe dane pozwalające na:

• zestawienia materiałowe,
• detale wykonawcze prefabrykacji elementów (cięcie, spawanie, montaż),
• wyeliminowanie błędów i kolizji między elementami konstrukcyjnymi,
• zapewnienie prawidłowej technologii wykonania połączeń i węzłów konstrukcyjnych.

Zakres projektu wykonawczego konstrukcji obejmuje:

• rysunki wykonawcze elementów stalowych lub żelbetowych (np. ramy, słupy, rygle, fundamenty),
• szczegółowe rozwiązania węzłów i połączeń konstrukcyjnych,
• rozkroje i zestawienia stali,
• opisy technologii wykonania elementów oraz standardów montażowych.

Projekt wykonawczy pozwala zachować najwyższą precyzję i jakość wykonania, a także minimalizuje ryzyko błędów na etapie budowy.

Projekty wykonawcze pozostałych branż są opracowywane rzadko i najczęściej tylko na specjalne życzenie inwestora. W praktyce takie opracowania zamawiają głównie duże korporacje, firmy przemysłowe lub zakłady produkcyjne, które w ramach swoich standardów korporacyjnych wymagają pełnej dokumentacji wykonawczej we wszystkich branżach.

W standardowych inwestycjach budowlanych (hale magazynowe, obiekty biurowe, budynki usługowe) wykonanie projektów wykonawczych dla instalacji i zagospodarowania terenu nie jest wymagane i prace budowlane przebiegają na podstawie zatwierdzonego projektu technicznego.

Opracowanie: Przemysław Szalek, dział ofertowania oraz realizacji