Mapa zasadnicza – czym jest, co zawiera, ile kosztuje i gdzie ją uzyskać?
Mapa zasadnicza to pierwszy dokument, który pozwala precyzyjnie określić najważniejsze uwarunkowania prawne i przestrzenne na działce. Dzięki niej możliwe jest m.in. sprawdzenie przebiegu granic, usytuowania sąsiednich budynków, lokalizacji sieci uzbrojenia terenu czy warunków zabudowy. To na niej opiera się wstępna analiza odległości od granic działki oraz zgodność planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli planujesz budowę hali, domu, obiektu usługowego lub przygotowujesz projekt zagospodarowania terenu, mapa zasadnicza będzie jednym z pierwszych i najważniejszych dokumentów, których będziesz potrzebować – o ile nie zdecydujesz od razu o zleceniu mapy do celów projektowych geodecie.
W tym artykule wyjaśniamy, czym jest mapa zasadnicza, do czego służy, co zawiera, gdzie można ją zdobyć oraz ile kosztuje w 2025 roku.
Dane aktualne na kwiecień 2025 r. Artykuł tworzony zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa geodezyjnego i kartograficznego (Dz. U. 2024 poz. 1151) z dnia 21 czerwca 2024 r.
Przeczytaj również:
Projektowanie hali na miarę czasu, czyli jak powinna wyglądać koncepcja budowy hali?
Projekt budowlany 2024/2025 – jak wygląda forma projektu budowlanego?
Czym jest mapa zasadnicza?
Mapa zasadnicza to urzędowa, wielkoskalowa mapa geodezyjna, która wizualizuje dane przestrzenne dotyczące zagospodarowania terenu, granic działek, uzbrojenia i infrastruktury w skład czego wchodzą:
- Punkty osnowy geodezyjnej – czyli trwałe znaki odniesienia, wykorzystywane przy pomiarach i lokalizacji obiektów w terenie.
- Granice i numery działek ewidencyjnych – pokazujące dokładny podział własnościowy nieruchomości.
- Położenie budynków i urządzeń budowlanych – zarówno istniejących, jak i często również zarejestrowanych obiektów tymczasowych.
- Przebieg sieci uzbrojenia terenu – w tym: instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektroenergetyczne oraz telekomunikacyjne.
- Elementy rzeźby terenu – takie jak skarpy, spadki, wzniesienia i inne cechy ukształtowania powierzchni.
- Kontury użytków gruntowych i klasyfikacyjnych – czyli podział terenu na grunty orne, łąki, lasy, nieużytki itp., wraz z ich oznaczeniem klas bonitacyjnych.
- Dane ewidencyjne – obejmujące informacje z rejestru gruntów, takie jak numery ksiąg wieczystych, powierzchnie działek, rodzaje użytków, właściciele.
- Obiekty topograficzne – np. drzewa, słupy, hydranty, schody terenowe, przystanki, ścieżki rowerowe i inne elementy zagospodarowania przestrzeni.
Mapa zasadnicza przedstawia aktualne dane zgromadzone w państwowym zasobie geodezyjnym. Jej podstawową skalą jest 1:500, co zapewnia dużą szczegółowość – szczególnie ważną w obszarach miejskich. W zależności od potrzeb stosuje się również skale 1:1000, 1:2000 lub 1:5000. Jeśli planujesz prace związane z projektowaniem budynków lub zagospodarowaniem działki najlepiej korzystać z mapy w skali 1:500. Tylko taka skala gwarantuje wystarczającą dokładność i spełnia wymagania formalne potrzebne do opracowania dokumentacji projektowej.
Przeczytaj również:
Wielkość hali stalowej — jak ustalić?
Działka pod budowę hali stalowej – co trzeba wiedzieć przed kupnem?
Odległość hali magazynowej od granicy działki – przepisy dotyczące usytuowania hal magazynowych
W niektórych sytuacjach – na przykład przy składaniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) – urząd może wymagać dostarczenia mapy zasadniczej obejmującej trzykrotną szerokość frontu działki, w tym celu stosuje się mapę w skali 1:1000. Front działki musi być na niej jednoznacznie oznaczony, a całość powinna obejmować również sąsiednie tereny, które mogą mieć wpływ na sposób zabudowy. Taka mapa służy do przeprowadzenia analizy urbanistycznej przez urząd, w tym tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.
Do czego wykorzystuje się mapę zasadniczą?
Mapa zasadnicza znajduje zastosowanie zarówno na poziomie lokalnym, jak i krajowym, w celach ewidencyjnych, planistycznych, gospodarczych i strategicznych. Jest jednym z kluczowych dokumentów geodezyjnych wykorzystywanych w procesie planowania przestrzennego i przygotowania inwestycji.
Z perspektywy inwestora lub projektanta mapa zasadnicza najczęściej przydaje się przy:
- przygotowywaniu koncepcji projektowych – np. w przypadku hal przemysłowych, magazynów, warsztatów czy obiektów handlowych;
- analizie możliwości zabudowy działki – sprawdzenie odległości od sieci, sąsiednich budynków, dostępu do drogi publicznej;
- opracowywaniu projektu zagospodarowania terenu (PZT) – architekt korzysta z niej, aby prawidłowo usytuować budynek (np. halę, dom lub obiekt usługowy) względem granic działki, sąsiednich zabudowań i infrastruktury;
- rozmieszczeniu przyłączy mediów – mapa pokazuje przebieg istniejących sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej i telekomunikacyjnej;
- wnioskowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (do 31.12.2025 r.) – urząd wymaga często dołączenia mapy z zaznaczonym zakresem planowanej inwestycji;
- opracowywaniu dokumentacji związanej z podziałem, rozgraniczeniem lub wznowieniem granic działki – mapa stanowi punkt odniesienia dla geodetów;
- celach informacyjnych – np. przy zakupie, sprzedaży lub wycenie nieruchomości.
Mapa zasadnicza jest często punktem wyjścia dla projektanta. Umożliwia wstępną analizę terenu inwestycji, ocenę dostępności mediów oraz zaplanowanie układu zabudowy – możliwie najniższym kosztem. Architekt może dzięki niej precyzyjnie określić, gdzie najlepiej usytuować budynek – np. halę, dom lub obiekt usługowy – z uwzględnieniem granic działki, przebiegu sieci, ukształtowania terenu oraz sąsiedztwa. Mapa zasadnicza jest też niezbędnym materiałem do opracowania koncepcji projektowej oraz projektu zagospodarowania terenu.
Może zainteresują Cię również inne nasze tematy:
Dokumentacja hali stalowej — jak przygotować się do budowy?
Projekt techniczny – Projekty hal o konstrukcji stalowej
Jak uzyskać i ile kosztuje mapa zasadnicza?
Mapa zasadnicza jest dokumentem urzędowym, który można pozyskać z zasobu geodezyjnego prowadzonego przez starostwa powiatowe. Jest dostępna zarówno w formie papierowej, jak i cyfrowej – w zależności od potrzeb i przeznaczenia.
Gdzie można ją uzyskać?
Mapę zasadniczą możesz otrzymać:
W Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK) – to najpewniejsze źródło aktualnych danych. Wniosek o wydanie mapy można złożyć:
- osobiście w urzędzie,
- elektronicznie przez platformę ePUAP,
- poprzez systemy geoportali powiatowych (jeśli są dostępne).
We wniosku należy wskazać m.in.:
- cel wykorzystania mapy (np. uzyskanie WZ, koncepcja projektowa, analiza działki),
- numer działki i obręb ewidencyjny,
- preferowaną skalę (np. 1:500 lub 1:1000),
- formę odbioru (papierowa lub cyfrowa),
- ewentualnie zakres mapy (np. obszar obejmujący trzykrotność szerokości frontu działki).
Większość urzędów wymaga uiszczenia opłaty skarbowej z góry – potwierdzenie wpłaty należy wówczas dołączyć do wniosku. Czas realizacji wniosku zwykle wynosi od 2 do 10 dni roboczych, w zależności od obciążenia urzędu i formy odbioru.
Przez geodetę – jeśli zlecasz wykonanie mapy do celów projektowych, geodeta sam pobiera i aktualizuje dane z mapy zasadniczej. W takim przypadku nie musisz jej pozyskiwać samodzielnie.
W geoportalu krajowym (geoportal.gov.pl) – udostępniane są tam wersje poglądowe mapy zasadniczej, przydatne na etapie wstępnej analizy terenu. Należy jednak pamiętać, że nie są to dokumenty oficjalne i nie mają mocy urzędowej.
Ile kosztuje mapa zasadnicza?
Koszt mapy zależy od jej zakresu i obliczana jest zgodnie z tabelami opłat określonymi w Ustawie. Ceny mogą się nieznacznie różnić w zależności od powiatu, ale orientacyjnie wyglądają następująco:
Jeśli zlecasz pracę geodezyjną (np. mapę do celów projektowych) nie musisz zamawiać osobno mapy zasadniczej.
Dowiedz się również: Ile kosztuje projekt hali magazynowej.
Kto może otrzymać mapę zasadniczą
Każdy – niezależnie od tego czy jesteś właścicielem nieruchomości czy dopiero planujesz ją zakupić i potrzebujesz jej do przygotowania wstępnej analizy zabudowy działki przez architekta.
Mapa zasadnicza a mapa ewidencyjna – czym się różnią?
Choć nazwy są podobne, mapa zasadnicza i mapa ewidencyjna to dwa różne dokumenty geodezyjne, wykorzystywane w innych celach i zawierające inne informacje.
Mapa ewidencyjna (często nazywana także mapą katastralną) to graficzne przedstawienie danych z ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Zawiera:
- granice działek ewidencyjnych,
- numery działek,
- oznaczenia budynków oraz konturów użytków gruntowych,
- numery obrębów,
- podziały administracyjne (np. gminy, powiaty).
Służy głównie celom prawnym i ewidencyjnym – jest podstawowym dokumentem przy transakcjach notarialnych, zakładaniu ksiąg wieczystych, postępowaniach spadkowych czy rozgraniczeniach działek.
Czym się różni mapa zasadnicza od ewidencyjnej?
| Cecha | Mapa zasadnicza | Mapa ewidencyjna |
| Przeznaczenie | Projektowe, planistyczne, urbanistyczne | Prawne, administracyjne, ewidencyjne |
| Dane o uzbrojeniu terenu | Tak | Nie |
| Obiekty topograficzne | Tak (np. drzewa, hydranty, skarpy, drogi) | Ograniczone do budynków |
| Dane ewidencyjne (działki, budynki) | Tak (pełne) | Tak (ale uproszczone, w ujęciu katastralnym) |
| Skala | 1:500, 1:1000, 1:2000 | 1:1000, 1:2000, czasem 1:5000 |
| Wykorzystanie przy budowie | Częściowo – do projektowania wstępnego | Nie – nie wystarcza do celów projektowych |
Kiedy potrzebujesz mapy zasadniczej, a kiedy ewidencyjnej?
- Mapa zasadnicza – potrzebna przy projektowaniu, uzyskiwaniu warunków zabudowy, projektach przyłączy, koncepcjach urbanistycznych.
- Mapa ewidencyjna – wymagana przy czynnościach prawnych: sprzedaży nieruchomości, podziałach geodezyjnych, ustalaniu granic lub sporach sąsiedzkich.
Najczęściej zadawane pytania
Mapa zasadnicza to jedno z podstawowych narzędzi wykorzystywanych przy planowaniu inwestycji. Choć nie wystarcza do uzyskania pozwolenia na budowę, odgrywa kluczową rolę w analizach urbanistycznych, projektach zagospodarowania terenu, wnioskach o warunki zabudowy czy przy projektowaniu przyłączy.
Dobrze sporządzona mapa w odpowiedniej skali to podstawa każdej świadomej inwestycji – zarówno dla projektanta, jak i dla inwestora. Poniżej przedstawiamy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania (FAQ) dotyczące mapy zasadniczej.
Czy mapa zasadnicza wystarczy do pozwolenia na budowę?
Nie. Mapa zasadnicza nie spełnia wymagań formalnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Jest materiałem poglądowym i urzędowym, ale nie zawiera pomiarów terenowych. W przypadku uzyskiwania pozwolenia wymagane jest zlecenie mapy do celów projektowych (MDCP), którą przygotowuje uprawniony geodeta.
Czy mapa z geoportalu jest wystarczająca?
Nie. Mapy dostępne online przez geoportal.gov.pl lub geoportale powiatowe mają charakter poglądowy. Nie mają mocy urzędowej i nie są akceptowane w procedurach formalnych. Można z nich korzystać jedynie orientacyjnie – np. do wstępnego sprawdzenia przebiegu sieci czy układu działek.
Czy muszę znać numer działki, żeby złożyć wniosek?
Tak. We wniosku należy podać numer działki i obręb ewidencyjny, a najlepiej również numer księgi wieczystej (jeśli jest znany). Te dane pozwolą urzędnikowi prawidłowo zlokalizować interesujący Cię fragment mapy.
Czy mogę zlecić mapę samodzielnie bez udziału geodety?
Tak – jeśli potrzebujesz mapy do celów informacyjnych lub do wniosku o warunki zabudowy. Natomiast jeżeli przygotowujesz dokumentację budowlaną lub projekt, lepiej zlecić komplet prac geodecie – uzyskasz wtedy mapę w odpowiednim standardzie oraz formacie, gotową do dalszego użycia w programach projektowych (CAD).
Ile czasu ważna jest mapa zasadnicza?
Formalnie nie ma określonego terminu ważności mapy zasadniczej, ale w praktyce urzędy mogą zakwestionować dokument, który ma kilka lat i może być nieaktualny. Zaleca się, aby mapa była nie starsza niż 3–6 miesięcy, szczególnie jeśli dotyczy terenów z intensywną zabudową lub przebudową infrastruktury.
Najważniejsze symbole i oznaczenia na mapie zasadniczej
Mapa zasadnicza zawiera bardzo dużo informacji przedstawionych w formie symboli, linii i oznaczeń graficznych, zgodnych ze standardami określonymi w załączniku nr 4 do rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r.
Symbole te są uniwersalne w całym kraju i pozwalają odczytać istotne elementy zagospodarowania terenu, uzbrojenia czy podziału działek. Oto niektóre z najczęściej spotykanych:
Przykładowe symbole na mapie zasadniczej:
| Symbol lub oznaczenie | Znaczenie |
| Linie ciągłe z numerami działek | Granice i numery działek ewidencyjnych |
| Prostokąty z wypełnieniem | Budynki (zazwyczaj z numerem porządkowym) |
| Linie przerywane niebieskie | Sieci wodociągowe |
| Linie przerywane czarne | Sieci kanalizacyjne |
| Linie czerwone pełne | Linie energetyczne niskiego i średniego napięcia |
| Linie czerwone z trójkątami | Linie wysokiego napięcia |
| Linie żółte | Sieci gazowe |
| Linie zielone | Sieci telekomunikacyjne |
| Puste prostokąty lub symbole drzewa | Obiekty topograficzne – drzewa, latarnie, hydranty |
| Strzałki przy liniach dróg | Oznaczenie kierunku ruchu drogowego lub ulic jednokierunkowych |
Do każdej mapy zasadniczej dołączana jest legenda, która zawiera zestawienie użytych symboli i skrótów. Jeżeli korzystasz z mapy cyfrowej (np. w pliku DWG/DXF), legenda może być osobnym rysunkiem lub warstwą. W razie wątpliwości najlepiej skonsultować oznaczenia z geodetą lub projektantem, który pracuje na mapie.
Opracowanie przygotował Przemysław Szalek, dział ofertowania oraz realizacji.
Ostatnie wpisy