Hala magazynowa – wszystko, co musisz wiedzieć przed budową lub wynajmem
Potrzebujesz dodatkowej powierzchni magazynowej, ale nie wiesz czy lepiej ją wybudować, wynająć czy kupić gotowy obiekt? Może masz na oku gotowy projekt magazynu, ale nie wiesz czy spełnia on wszystkie wymogi prawne, techniczne i użytkowe? Wbrew pozorom hala magazynowa to nie tylko cztery ściany i dach. To obiekt zapewniający płynność i komfort pracy, gwarantujący bezpieczeństwo Twojej firmy, który musi spełnić szereg wymogów formalno-prawnych stawianych przez Prawo Budowlane.
W niniejszym opracowaniu opisujemy, na co zwrócić uwagę przy projektowaniu, budowie, wynajmie i eksploatacji hali magazynowej – już od wyboru materiałów i technologii przez aspekty prawne, aż po praktyczne rozwiązania ułatwiające codzienne funkcjonowanie Twojego magazynu.
Spis treści:
- Jak zaplanować halę magazynową?
- Dostosowanie projektu do wymagań hali magazynowej
- Budowa, kupno gotowego magazynu czy wynajem – co się bardziej opłaca?
- Budowa hali magazynowej w praktyce – etapy, które musisz poznać.
- Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Jak zaplanować halę magazynową?
Pierwszym krokiem jest dokładne określenie, jakie towary i materiały będą składowane w magazynie. Czy potrzebujesz wysokiego składowania, czy może stawiasz na szybki przepływ towarów w systemie „cross-dock”? Odpowiedzi na te pytania pozwolą dopasować wymiary hali oraz układ wewnętrzny bezpośrednio do Twoich potrzeb.
Jeśli wiesz już, co zamierzasz magazynować i w jaki sposób będą składowane towary, możesz przejść do kolejnego etapu – szczegółowego planowania inwestycji. Na tym etapie warto skonsultować się z doświadczonym architektem, który specjalizuje się w budownictwie przemysłowym. Architekt dokładnie przeanalizuje Twoje potrzeby i pomysły, a następnie skonfrontuje je z wymogami prawnymi oraz praktycznymi rozwiązaniami ułatwiającymi codzienne użytkowanie hali magazynowej.
Być może okaże się, że planowaną powierzchnię zabudowy hali można nieco zmniejszyć dzięki wydzieleniu na jej części lekkiej antresoli. W innym przypadku konieczne może okazać się zwiększenie wysokości części hali, umożliwiając wydzielenie magazynu wysokiego składowania. Dla niektórym dobrym rozwiązaniem będą doki załadunkowe przyspieszające przepływ towarów. Fachowa opinia specjalisty pomoże w ustaleniu optymalnego układu stref: od przyjęcia i kontroli towaru, przez główny obszar magazynowania, aż po część przeznaczoną do kompletacji i wysyłki zamówień. Dzięki temu hala magazynowa nie tylko spełni niezbędne wymogi prawne, lecz przede wszystkim będzie maksymalnie dostosowana do specyfiki Twojego biznesu.
Więcej na temat formalności urzędowych znajdziesz na:
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Dokumentacja hali namiotowej oraz magazynowej.
Dokumentacja hali stalowej — jak przygotować się do budowy?
Dostosowanie projektu do wymagań hali magazynowej
Na etapie wstępnych uzgodnień oraz koncepcji budowy hali magazynowej, architekt przygląda się m.in. ilości przechowywanych materiałów, ich palności, a następnie oblicza tzw. gęstość obciążenia ogniowego. To między innymi od tego czynnika zależy dobór odpowiednich systemów przeciwpożarowych. Jeśli okaże się, że w magazynie planujesz składować dużą ilość materiałów łatwopalnych lub wybuchowych, może zaistnieć konieczność wybudowania hali w podwyższonej klasie odporności ogniowej. Pomocna w tym przypadku może okazać się technologia hybrydowa, łącząca konstrukcję stalową dachu z elementami żelbetowymi ścian. Tego typu decyzje mają bezpośredni wpływ nie tylko na bezpieczeństwo, ale też na koszty inwestycji, dlatego kompleksowa analiza i znajomość dostępnych rozwiązań są tutaj kluczowe.
Innym aspektem budowy jest właściwe umiejscowienie hali na terenie działki. Architekt bierze przy tym pod uwagę zarówno logistykę (maksymalne ułatwienie załadunku i rozładunku), jak i warunki gruntowe. Jeśli część działki charakteryzuje się niekorzystnymi parametrami geotechnicznymi lub występują duże różnice wysokości, dzięki optymalizacji przyjętych rozwiązań możesz zaoszczędzić nawet kilkuset tysięcy złotych.
Oczywiście, podobnie sytuacja wygląda kiedy decydujesz się na wynajem magazynu. Przed wyborem gotowej hali należy przeanalizować funkcję magazynu, jego szkodliwości na środowisko oraz ocenić ilość materiałów, jakie będą w niej składowane. Już na etapie wstępnych negocjacji należy dokładnie przeanalizować przeznaczenie takiej hali, tak aby magazyn faktycznie odpowiadał Twoim potrzebom i był zgodny z przepisami i funkcją wybranej przez Ciebie hali.
Budowa, kupno gotowego magazynu czy wynajem – co się bardziej opłaca?
Osoby poszukujące hali magazynowej najczęściej mierzą się z zasadniczym pytaniem: lepiej wybudować obiekt od podstaw, kupić gotową halę czy wynająć istniejący magazyn? Wszystkie te rozwiązania mają swoje mocne i słabe strony, a ich wybór zależy przede wszystkim od specyfiki branży, przewidywanego okresu użytkowania oraz dostępnego budżetu.
Największym wyzwaniem przy budowie i kupnie gotowej hali magazynowej są oczywiście koszty początkowe. Inwestycja wymaga sporych nakładów finansowych – od zakupu działki, przez opracowanie projektu i uzyskanie pozwoleń, aż po samą realizację i wykończenie obiektu. Wynajem generuje znacznie niższe koszty na starcie, choć w dłuższej perspektywie może być droższym rozwiązaniem, zwłaszcza przy długoterminowym korzystaniu z magazynu. Koszt wynajęcia magazynu jest zbliżony z ratą kredytu hipotecznego.
Porównując koszt budowy hali magazynowej z kosztem zakupu gotowej hali, biorąc pod uwagę wszystkie niezbędne nakłady inwestycyjne, takie jak: koszt działki, fundamentów, konstrukcji i obudowy hali magazynowej, instalacji, dróg, placów manewrowych oraz robót wykończeniowych, kupno gotowej hali jest nieznacznie tańsze od budowy od postaw. Istotnym ograniczeniem są jednak ograniczenia dotyczące funkcji gotowego budynku, mniejsza elastyczność w dostosowaniu hali do indywidualnych potrzeb inwestycyjnych oraz zastosowanie gorszych, znacznie droższych w eksploatacji materiałów izolacyjnych niż w przypadku budowy nowoczesnej i energooszczędnej hali magazynowej. Więcej na temat przeczytasz tutaj: Przyszłość w izolacji hal stalowych: Odkryj nowości w dziedzinie płyt warstwowych.
Decydując się na własną halę, możesz w pełni dopasować projekt do potrzeb Twojego biznesu: ustalić metraż, rodzaj konstrukcji czy odpowiedni system przeciwpożarowy. Z kolei wynajęte obiekty często wymagają kompromisów – nie zawsze da się dostosować instalacje czy układ przestrzenny do wymagań danej branży. Dodatkową trudnością bywają wyższe koszty eksploatacji i estetyka budynku pozostawiająca wiele do życzenia.
Wzniesienie nowego obiektu magazynowego to proces trwający zazwyczaj od 12 do 18 miesięcy, czas ten obejmuje fazę projektowania, uzgodnień i pozwoleń, następnie samą budowę, a na końcu odbiory i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Dla tych, którzy potrzebują powierzchni magazynowej „na już”, konieczne może okazać się kupno gotowej hali lub jej wynajęcie.
Budowa hali magazynowej w praktyce – etapy, które musisz poznać.
Proces budowy hali magazynowej wcale nie musi być skomplikowany, o ile odpowiednio się do niego przygotujesz. Poniżej opisujemy najważniejsze etap prac, dzięki którym unikniesz zbędnych opóźnień oraz kosztownych błędów. Pamiętaj, że każda hala wymaga starannego planowania – od momentu powstawania pierwszych rysunków, aż po odbiory końcowe i uruchomienie obiektu.
Przeczytaj również: Hale magazynowe — Jakie wymagania musi spełnić hala magazynowa?
Etap 1. Projektowanie – od mapy do celów projektowych po pełną dokumentację
Pierwszym etapem prac projektowych jest przygotowanie mapy do celów projektowych, za którą odpowiada geodeta. To na jej podstawie architekt może wskazać dokładne miejsce posadowienia hali i wyznaczyć punkty, w których należy wykonać badania geotechniczne. Wyniki badań podłoża gruntowego pozwalają określić nośność gruntu oraz ewentualne utrudnienia, które będą miały wpływ na rozwiązania konstrukcyjne i ostateczne koszty budowy.
W momencie skompletowania przez architekta założeń do projektu, przystępuje on do opracowania koncepcji hali. Po jej opracowaniu przekazuje wypracowane założenia projektantom konstrukcji i instalacji, a następnie wspólnie przystępują do opracowania pełnej dokumentacji branżowej uwzględniającą m.in.:
- sposób użytkowania obiektu,
- systemy PPOŻ,
- typ i rodzaj konstrukcji,
- instalację elektryczną: odgromową, oświetleniową, gniazd,
- instalację sanitarną: wentylację, sposób odprowadzenia wody opadowej,
- przyłącza mediów do budynku.
Nie oszczędzaj na projekcie. Wielu inwestorów wychodzi z założenia: „Hala to hala – nie ma tu nic skomplikowanego”. Niestety, taki sposób myślenia często prowadzi do kosztownych zmian projektowych w trakcie lub tuż przed rozpoczęciem prac. Dodatkowo brak odpowiednich konsultacji z architektami, konstruktorami czy instalatorami sprawiają, że wybudowana hala okazuje się niedostosowana do wymagań biznesu lub nie spełnia kluczowych norm. Z praktyki wynika, że odpowiednio przeprowadzony etap projektowania i rzetelne doradztwo specjalistów mogą zaoszczędzić inwestorowi setki tysięcy, a przy większych inwestycjach nawet miliony złotych, i to za cenę niewielkiego zwiększenia kosztów dokumentacji projektowej.
Więcej na temat kosztów prac projektowych przeczytasz na: Ile kosztuje projekt hali magazynowej? Dowiedz się ile kosztuje projekt hali magazynowej
Etap 2. Uzyskanie pozwolenia na budowę
Gotowy projekt musi zostać złożony w urzędzie w celu uzyskania pozwolenia na budowę, na co urząd ma ustawowo 65 dni. W praktyce jednak należy liczyć się z czasem niezbędnym na ewentualne uzupełnienia, dlatego proces od złożenia dokumentów do otrzymania decyzji potrafi zająć nawet 3–4 miesiące. Po uprawomocnieniu się decyzji inwestor może rozpocząć prace budowlane. Łącznie etap projektowania i procedury urzędowe zamykają się zwykle w przedziale 5–6 miesięcy.
Chcesz żeby Twoja hala wyglądała wyjątkowo? Przeczytaj ten artykuł: Hale stalowe z charakterem – 12 pomysłów, jak wyróżnić swoją halę.
Etap 3. Wybór wykonawcy i rozpoczęcie budowy
Kiedy masz już komplet dokumentów, możesz przystąpić do realizacji inwestycji. Tutaj masz do wyboru dwie opcje budowy:
Generalne wykonawstwo – Podpisujesz jedną umowę z firmą, która odpowiada za cały proces budowy – od prac ziemnych, przez wznoszenie konstrukcji, po instalacje i wykończenie. Taki model pozwala Ci odciążyć się od zadań związanych z koordynacją poszczególnych ekip. Generalny wykonawca bierze na siebie całą odpowiedzialność za wzrost cen materiałów budowlanych, jakość i terminowość prac. Trzeba jednak pamiętać, że najczęściej taka usługa bywa droższa o około 5 – 10% niż w systemie zleconym.
Szukasz Generalnego Wykonawcy do budowy swojego magazynu? Sprawdź, co kryje się za ofertą Konspekt Hale Stalowe. Poznaj nasze standardy!
System zlecony – Samodzielnie koordynujesz prace poszczególnych firm, które zajmują się m.in. fundamentami, konstrukcją i obudową hali, instalacjami oraz robotami wykończeniowymi. Zyskujesz w ten sposób większą kontrolę nad kosztami i wyborem poszczególnych wykonawców, możesz porównywać oferty różnych oferentów. Podejście to wymaga dużego zaangażowania, dobrej znajomości rynku budowlanego i aktywnego nadzorowania całego procesu. Każda pomyłka skutkuje opóźnieniami i dodatkowymi kosztami, dlatego decyzja o prowadzeniu inwestycji systemem zleconym powinna być dobrze przemyślana.
Poznaj wszystkie plusy i minusy budowy hali z Generalnym wykonawcą.
Etap 4. Uwaga na budżet i nieprzewidziane koszty
Najczęstszym problemem inwestorów jest niedoszacowanie budżetu. Zazwyczaj skupiamy się na kosztach budowy samej hali, zapominając o:
- drogach dojazdowych i placach manewrowych,
- ogrodzeniu i docelowym zagospodarowaniu terenu,
- urządzeniach dodatkowych (np. dokach załadunkowych czy systemach zabezpieczeń),
- konsekwencjach inflacji, która w ciągu 1–1,5 roku może znacząco podnieść ceny materiałów i usług.
Warto założyć pewien zapas finansowy, kiedy pojawią się nieprzewidziane wydatki na dalszym etapie realizacji inwestycji.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Ile czasu zajmuje uzyskanie pozwolenia na budowę hali magazynowej?
Urząd ma na to ustawowo 65 dni, lecz w praktyce może potrwać to nawet 3–4 miesiące, ze względu na poprawki czy uzupełnienia w dokumentacji. Po uzyskaniu decyzji należy zaczekać, aż się uprawomocni, co wydłuża proces o kolejne 2 – 3 tygodni.
2. Czy można zmienić projekt hali magazynowej w trakcie budowy?
Można, ale należy je skonsultować z projektantem prowadzącym, który kwalifikuje charakter zmian – istotny bądź nieistotny. Wszelkie zmiany istotne wprowadzone po rozpoczęciu budowy wiążą się z dodatkowymi formalnościami i kosztami. Na etapie projektowania warto poświęcić czas na konsultacje wykonawcy z architektem, konstruktorem oraz instalatorami, aby uniknąć kosztownych zmian.
Więcej na temat typów magazynów przeczytasz na: Magazyn otwarty, półotwarty czy zamknięty, czyli jaki typ magazynu będzie najlepszy dla Twojego biznesu?
3. Co wpływa na koszty budowy hali magazynowej poza samą konstrukcją?
Najczęściej skupiamy się na samym wzniesieniu hali magazynowej i kosztach materiałów, jednak w praktyce znaczący wpływ na budżet mają takie elementy, jak: zabezpieczenia przeciwpożarowe, konieczność wzmocnienia podłoża np. poprzez palowanie, niwelacja terenu, zwłaszcza gdy trzeba wynieść spory obszar działki, wyposażenie hali w suwnice, drogi dojazdowe i place manewrowe, ogrodzenie i infrastruktura towarzysząca w tym chodniki, place składowe czy teren zielony wokół hali.
Więcej na temat kosztów budowy hali magazynowej przeczytasz na: Hale magazynowe – ile aktualnie kosztuje budowa hali magazynowej?
4. Czy kupno gotowej hali jest zawsze tańsze niż budowa od podstaw?
Koszt postawienia nowej hali magazynowej bywa jedynie nieznacznie wyższy w porównaniu z zakupem lub adaptacją już istniejącej infrastruktury – najczęściej różnica nie przekracza 10% wartości całej inwestycji. Decydując się na gotowy obiekt, oszczędzasz czas i omijasz część procedur urzędowych, jednak może się to wiązać z zastosowaniem gorszej jakości materiałów, wyższymi kosztami eksploatacji i mniejszym dostosowaniem hali do indywidualnych potrzeb biznesu.
Opracowanie przygotował Przemysław Szalek, dział ofertowania oraz realizacji.
Ostatnie wpisy